📆 Un an (déjà), marqué par de nombreux défis mais surtout de belles rencontres.
Je tiens à vous remercier chaleureusement pour la confiance que vous m’avez accordée. C’est grâce à vous que cette aventure a pu prendre forme et s’épanouir.
Mon engagement reste le même : vous apporter un accompagnement personnalisé, adapté à vos besoins spécifiques, avec professionnalisme et proximité. Votre satisfaction est, et restera ma priorité. 😊
💻 📝 Qu’il s’agisse de vous assister dans une gestion régulière ou pour des besoins ponctuels, AT Papiers est toujours là pour vous accompagner.
Je suis impatiente de poursuivre cette belle aventure à vos côtés.
La disparition du dispositif Censi-Bouvard en 2022 et maintenant la fin du dispositif Pinel, programmée pour le 31 décembre 2024, marquent un tournant dans la défiscalisation immobilière en France. Le Pinel, qui a contribué à dynamiser l’investissement dans l’immobilier neuf grâce à des réductions fiscales attractives, ne sera plus en vigueur à partir de l’année prochaine. Cependant, des alternatives existent pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en constituant un patrimoine immobilier.
Il est essentiel de garder à l’esprit que la recherche de réductions fiscales ne doit pas éclipser l’objectif principal de tout investissement immobilier : la constitution d’un patrimoine solide et un rendement attractif sur le long terme. La défiscalisation ne doit pas être une fin en soi, mais un levier pour atteindre des objectifs plus larges tels que la préparation de la retraite, la constitution d’un patrimoine familial ou la diversification des actifs.📈
Voici des pistes à explorer dans les prochains mois :
1. Le dispositif Denormandie :
Encore en vigueur jusqu’en 2026, il cible les logements anciens nécessitant des rénovations, des locaux transformés en habitations, ainsi que des copropriétés en difficulté, dont la réhabilitation est essentielle. 🧱
Il propose des réductions d’impôt similaires à celles du dispositif Pinel, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opérationet améliorent la performance énergétique du bien ou créent une nouvelle surface habitable. Les réductions d’impôt varient selon la durée de l’engagement locatif : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et jusqu’à 21 % pour 12 ans. Pour bénéficier de ces avantages, le bien doit être situé dans des communes ciblées, notamment celles en zone « Cœur de ville » ou bénéficiant d’une opération de revitalisation de territoire (ORT). Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et ses revenus sont soumis à un plafonnement selon la zone géographique.
2. La loi Malraux :
Intéressante pour les contribuables à forte imposition souhaitant conjuguer défiscalisation et préservation du patrimoine. Ce dispositif permet de financer la restauration d’immeubles situés dans des sites patrimoniaux remarquables ou des quartiers anciens dégradés, avec des réductions d’impôt significatives. 🏰
🏗️ Les travaux de restauration peuvent donner droit à une réduction d’impôt de 22 % ou 30 %, dans la limite de 400 000 € par an. En contrepartie, le bien rénové doit être loué non meublé pendant au moins 9 ans. Ce dispositif ne fixe aucun plafond de ressources pour les locataires ni de plafond de loyer, offrant ainsi une certaine flexibilité. Cependant, il est important de noter que les investissements doivent se faire dans des zones de protection du patrimoine ou dans des quartiers en réhabilitation. Ce dispositif allie valorisation du patrimoine architectural et optimisation fiscale, tout en contribuant à la conservation du patrimoine historique français.
3. Les SCPI fiscales :
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fiscales permettent d’investir dans l’immobilier tout en profitant des avantages fiscaux des dispositifs tels que le Denormandie ou le Malraux, mais sans les contraintes de gestion d’un bien immobilier direct.
En effet, en souscrivant à des parts de SCPI, vous confiez votre argent à une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Cette dernière investit dans un parc immobilier dont les caractéristiques correspondent au dispositif de défiscalisation souhaité. Cette solution est idéale pour les investisseurs recherchant une option plus simple, moins contraignante et accessible avec peu d’investissement. 🏦
4. La nue-propriété :
L’acquisition d’un bien en nue-propriété est une stratégie d’investissement qui permet d’acquérir un bien immobilier à un prix considérablement réduit en échange de la renonciation à la jouissance du bien pendant une période déterminée, généralement entre 15 et 20 ans. Ce démembrement de propriété sépare la nue-propriété (la possession des murs) de l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus). L’avantage principal réside dans la décote importante appliquée sur le prix d’achat, souvent de l’ordre de 30 à 40 % par rapport à la pleine propriété. En plus de ce rabais, les frais de notaire sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, ce qui réduit encore les coûts.💰
L’acheteur en nue-propriété ne règle pas de charges, telles que la taxe foncière qui est supportée par l’usufruitier. De plus, si l’achat est financé par emprunt, les intérêts peuvent être déduits des revenus fonciers existants pendant 10 ans, et les droits de donation ou de succession sont calculés sur la valeur réduite de la nue-propriété. Néanmoins, il faut attendre la fin du démembrement pour récupérer la pleine propriété, ce qui exige patience et projection sur le très long terme.
4. La LMNP :
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre actuellement des avantages fiscaux significatifs. En effet, il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives grâce au régime micro-BIC, et jusqu’à 71 % pour les meublés de tourisme, ce qui diminue considérablement l’impôt sur les revenus. Par ailleurs, le régime réel permet de déduire les charges d’entretien et d’amortir le bien, ce qui peut même annuler totalement l’imposition sur les recettes locatives. Cependant, des incertitudes législatives pour 2025 planent sur l’avenir de ce statut. Il pourrait subir des modifications importantes, voire même connaître un alignement sur la fiscalité des revenus fonciers « classiques ». Il est encore trop tôt pour prédire l’issue de ces discussions en cours.
Quelle que soit la solution qui retient votre attention, il est recommandé de réaliser une étude approfondie de votre situation financière et patrimoniale qui permettra de déterminer le dispositif adapté à vos besoins et objectifs.
Vous souhaitez des renseignements complémentaires?
🎒La rentrée de septembre est souvent une période bien chargée. C’est l’occasion idéale pour découvrir un service aussi utile que méconnu : l’assistance administrative et financière à domicile. Cette prestation, faisant partie des services à la personne, est soutenue par des incitations fiscales avantageuses.
Pourquoi faire appel à une assistance administrative et financière ?🔎
Vous manquez de temps ou de motivation ? Vous trouvez les démarches financières complexes ou souffrez de phobie administrative ? L’assistance administrative et financière à domicile vous apporte un véritable soutien au quotidien.
1. Gain de temps et tranquillité d’esprit ⌛ : Que ce soit pour des démarches complexes comme l’achat immobilier ou la gestion de vos investissements, ou pour des tâches courantes comme la gestion des courriers et des factures, ce service vous permet de vous concentrer sur ce qui compte vraiment.
2. Soutien ponctuel lors d’événements marquants 🫶🏼: Un accompagnement ponctuel s’avère être une véritable bouffée d’air lors de certains événements importants de votre vie, tels qu’un déménagement, une naissance, un projet immobilier, ou une succession. Ces moments entraînent souvent une surcharge administrative et de l’anxiété.
3. Économies substantielles et développement patrimonial 💰: Les prestations telles que la préparation à l’achat immobilier, l’accompagnement à l’investissement, la révision des contrats bancaires, d’assurances et mutuelles ou encore la déclaration de revenus conduisent à des économies substantielles et contribuent au développement de votre patrimoine.
4. Confiance et expertise 👩🏼💼: Vous bénéficiez de la sérénité de vous appuyer sur un professionnel de confiance, sans avoir besoin de vous déplacer.
Quels sont les avantages fiscaux associés à ce service ?
👍🏽Saviez-vous que vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt de 50% sur les dépenses engagées pour l’assistance administrative et financière à domicile ?
Le plafond de dépenses est fixé à 12 000 € par an, avec des majorations possibles jusqu’à 20 000 € selon votre situation familiale ou la présence de personnes handicapées à charge.
Ce crédit d’impôt est déduit de votre montant d’impôt dû. Si vous êtes non imposable, vous êtes remboursé du surplus par l’administration fiscale.
Depuis 2022, vous pouvez également opter pour l’avance immédiate de l’Urssaf et bénéficier directement de cette déduction.
Investissez dans votre bien-être ! 😊
En cette période où le temps est une ressource précieuse, l’assistance administrative à domicile est un investissement pour votre bien-être et ce qui compte vraiment. Pourquoi vous compliquer la vie avec des démarches administratives quand un professionnel peut les gérer pour vous ?
📞Contactez-moi pour découvrir mes services.
AT Papiers, pour vous accompagner dans cette rentrée et au-delà !
🎯 Obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions demande de la préparation et de la stratégie. Dans mes deux précédents articles, je vous conseillais d’abord d’optimiser votre gestion de compte sur les trois derniers mois au minimum et de constituer un apport solide.
Voici à présent quelques conseils pour négocier efficacement et obtenir une offre avantageuse auprès de votre banque.
1. Soignez la présentation de votre dossier 🗃️
Un dossier bien ficelé, complet et organisé rassure votre banquier et peut faire la différence ! Que vous le présentiez en version papier ou numérisée (PDF à privilégier), la forme a son importance car elle rend vos justificatifs plus lisibles.
Assurez-vous de préparer l’ensemble des pièces dont votre banquier a besoin pour effectuer la simulation la plus précise possible.
Voici les principaux documents à préparer :
➡️ Documents relatifs à votre identité et celle de votre co-emprunteur
– Carte nationale d’identité ou passeport
– Livret de famille ou certificat de mariage/PACS, le cas échéant
– Justificatif de domicile de moins de 3 mois : quittance de loyer, attestation d’assurance, facture d’électricité, de gaz, d’eau, etc.
– Si vous êtes logé à titre gratuit, une attestation d’hébergement accompagnée d’un justificatif de domicile de votre hébergeur
➡️ Documents relatifs à vos ressources, patrimoine et charges
Ressources :
– 2 derniers avis d’imposition
– 3 derniers bulletins de salaire, 3 derniers bilans et/ou attestation comptable pour les non-salariés, bulletins de pension de retraite pour les retraités
– Contrat de travail
– Baux des logements donnés en location
Patrimoine :
– Déclaration IFI pour ceux qui y sont assujettis
– Immobilier : titre(s) de propriété des biens, contrats de prêt en cours, tableaux d’amortissement
– Financier : 3 derniers relevés de vos comptes en banque, relevés de comptes titres, relevés de comptes d’épargne, relevés d’assurance-vie, relevés d’épargne salariale
Charges :
Pour chaque emprunt en cours (prêt immobilier, crédit conso, crédit auto) :
– Contrat de prêt initial
– Avenant en cas de modification
– Tableau d’amortissement
Il est judicieux, en cas de patrimoine important ou de comptes tenus dans différents établissements, d’élaborer un tableau de synthèse pour faciliter la vue globale de votre situation par le conseiller bancaire.
2. Préparez vos arguments et vos réponses concernant les points de vigilance 📝
Avant votre rendez-vous, préparez des arguments solides pour mettre en avant les points forts de votre dossier. Selon votre situation, vous pouvez valoriser :
✅ Votre stabilité professionnelle : même entreprise depuis plusieurs années, évolutions internes … ;
✅ Vos revenus : reste à vivre important, au-delà du simple calcul d’un taux d’endettement ;
✅ Votre apport conséquent : à partir de 20 %, il sera un véritable atout pour votre demande ;
✅ Votre patrimoine existant : immobilier ou épargne constituée.
🚨 Pour les points qui pourraient pénaliser votre demande, préparez vos réponses. Soyez transparent et honnête. La préparation vous permet de ne pas vous sentir pris au dépourvu quand le banquier abordera les sujets sensibles. Vous démontrerez ainsi que vous êtes conscient des points de fragilité et que vous savez comment y faire face.
3. Montrez-vous attractif pour la banque 🤩
Les banques utilisent le crédit immobilier pour attirer de nouveaux clients et les fidéliser, mais elles ne réalisent pas de marge importante sur cette prestation. Aussi, elles recherchent des clients qui peuvent leur rapporter à long terme. Au-delà des exigences habituelles, telles que la domiciliation de vos revenus, montrez que vous êtes un bon candidat :
➡️ Informez le conseiller de votre souhait de souscrire à des services spécifiques comme une carte bancaire haut de gamme, un forfait de compte… ;
➡️ Acceptez d’assurer votre futur logement et/ou votre véhicule dans leur établissement, de souscrire une assurance de personnes (prévoyance, garantie accidents de la vie) … ;
➡️ Envisagez d’ouvrir des contrats d’épargneou d’assurance-vie dans cet établissement pour vos enfants ou vous-même, ou de les transférer s’agissant de CEL, PEL, PEA…
Sur les deux premiers points, vous ne serez pas lié longtemps avec la banque prêteuse. Vous pouvez décider, dès la fin de la première année, de changer d’assureur ou de repasser sur une carte bancaire classique. En acceptant des contreparties temporaires, vous aidez votre conseiller à atteindre ses objectifs annuels et mettez toutes les chances de votre côté.
4. Définissez vos limites 🙅♂️
Renseignez-vous en amont sur les moyennes du marché du crédit immobilier et fixez vos limites :
– Taux d’intérêt maximal : déterminez à l’avance le taux le plus élevé que vous êtes prêt à accepter ;
– Durée de remboursement : ayez une idée claire de la durée de remboursement idéale pour votre situation ;
– Taux d’endettement maximal : en fonction du reste à vivre que vous souhaitez conserver pour votre vie quotidienne.
💻 Aidez vous de simulateurs gratuits en ligne. En ayant ces repères en tête, vous rassurez le banquier et montrez votre capacité à comprendre les enjeux.
5. Déterminez les éléments du prêt que vous souhaitez négocier en priorité 🎯
Il s’agit d’identifier les points de négociation les plus intéressants pour vous financièrement, selon votre situation.
Par exemple, si vous envisagez de déménager dans cinq ans, priorisez la négociation sur les frais de remboursement anticipé.
Si vous êtes pressé d’obtenir le prêt, priorisez la négociation des frais de dossier ou du taux nominal. Vous pouvez même accepter de souscrire l’assurance emprunteur proposée par la banque pour gagner du temps, sachant que les lois récentes vous permettent de changer d’assurance après l’obtention du crédit.
📍 Voici les éléments négociables :
– Taux nominal : chaque banque fixe sa propre grille de taux, qui peut varier en fonction de votre profil et de l’intérêt que vous présentez pour la banque. Le taux peut être fixe durant toute la durée du crédit ou variable (souvent capé, c’est-à-dire avec un plafond maximum en cas de hausse des taux). Un écart de taux de 0,10% sur 25 ans pour 150 000€ empruntés, peut représenter un surcoût de 2300€. C’est donc un point de vigilance essentiel dans votre négociation.
– Frais de garantie : une caution par un organisme (type Crédit Logement) est rapide à mettre en place. Elle peut sembler onéreuse au départ mais vous pourrez récupérer jusqu’à 75% de la somme en fin de prêt. La garantie hypothécaire et plus lourde (et longue) à mettre en place, comporte un coût non négligeable (environ 1,5% de montant emprunté) et des frais de mainlevée en cas de fin du crédit avant la durée prévue initialement (environ 0,8% du montant).
– Frais de dossier : vous pouvez négocier ces frais, bien que leur réduction représente un geste commercial de la part de la banque. Ils sont en général compris entre 0,5 et 1,5% de montant emprunté, avec un minimum de 500€ et un maximum de 2000€.
– Frais de remboursement anticipé : négocier une exonération ou une réduction de ces frais peut s’avérer judicieux en cas de revente rapide du logement. Ils sont toujours plafonnés à 3% du montant restant dû ou l’équivalent de 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit.
– Modularité du prêt : pouvoir augmenter sa mensualité en cas de hausse de revenus afin de raccourci la durée totale du crédit (et donc le coût total), ou encore pouvoir suspendre ses mensualités pendant trois mois en cas de coup dur… sont autant de points intéressant à discuter.
– Taux de l’assurance emprunteur : très variable d’une banque à une autre en fonction de votre profil et des garanties, gardez en tête que vous n’êtes pas obligés de souscrire à celle proposée par la banque qui réalise le crédit, avec des économies substantielles à la clé (reportez-vous à mon article du 16/04/2024).
Vous l’aurez compris, le taux nominal du prêt, bien que central, n’est pas le seul élément à considérer dans votre négociation avec le conseiller bancaire.
6. Faites jouer la concurrence 🔎
Ne vous contentez pas de votre banque actuelle. Démarchez plusieurs établissements pour comparer les offres proposées, au minimum trois établissements et bien plus selon le temps dont vous disposez.
Variez le type d’établissements sollicités : banques nationales, locales, mutualistes… Chacune a ses critères en fonction de sa stratégie de conquête de nouveaux clients.
Pour bien comparer, il vous faut vous intéresser au coût global du crédit qui va bien au-delà du taux nominal, comme nous avons pu le voir dans la cinquième partie.
7. Faites appel à un courtier👩💼
⌛ Si vous manquez de temps ou si vous redoutez ces démarches, faites appel à un courtier en crédit immobilier (en ligne ou en agence). En général, il vous demandera l’exclusivité. Les courtiers sont partenaires de plusieurs établissements bancaires et recherchent celui qui est le plus intéressant pour vous.
Revers de la médaille : leurs prestations sont payantes. 💶
En plus de la commission qui leur sera versée par la banque partenaire, ils facturent des frais de courtage à votre charge (en moyenne 1 %). Leur rémunération est encadrée par la loi et doit vous être communiquée de manière transparente. Le courtier peut également vous proposer un service de courtage en assurance emprunteur.
🤔 Vous avez des interrogations ?
Vous souhaitez être accompagné efficacement dans vos démarches et réaliser des économies significatives ?
Constituer un apport personnel en vue d’une demande de prêt immobilier présente plusieurs avantages.
Tout d’abord, il permet de réduire le montant total du prêt à contracter, diminuant ainsi les mensualités et le coût des intérêts📉. Cela vous donne également la possibilité d’acquérir un bien immobilier plus onéreux (plus spacieux, plus récent…).
👍 Un apport conséquent est également perçu positivement par les banques, démontrant votre capacité à épargner et à gérer vos finances, ce qui augmente vos chances d’obtenir des conditions avantageuses pour votre prêt. Vous pouvais ainsi obtenir un taux d’intérêt réduit, une diminution de vos frais de dossier ou des conditions de remboursement anticipé favorables.
Voici quelques pistes pour optimiser votre apport personnel.
1. Épargner régulièrement 📈
L’épargne régulière est la clé pour se constituer un apport solide. Dès le début de votre vie active, il est recommandé de mettre de côté un pourcentage de vos revenus chaque mois. La méthode des 50/30/20, imaginée par la sénatrice américaine Elisabeth Warren en 2005, peut vous servir de repère pour piloter votre budget et alimenter mensuellement votre épargne. Cette méthode nécessite toutefois d’être adaptée à votre situation personnelle. En effet, il n’est pas toujours possible de consacrer 50% des revenus aux dépenses « contraintes », 30% aux dépenses « plaisir » et 20% à l’épargne.
2. Utiliser ses livrets d’épargne 💶
Si vous n’avez que peu de temps devant vous pour constituer votre apport, les livrets d’épargne réglementés tels que le Livret A, le Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS), et le Livret d’Épargne Populaire (LEP) sont des options sécurisées pour accumuler votre épargne. Leur principal avantage réside dans leur liquidité immédiate et leur rémunération défiscalisée, cependant leur rendement reste peu élevé (ce qui va de pair avec la sécurité).
3. Exploiter son CEL ou PEL 🔑
Le Compte Épargne Logement (CEL) et le Plan Épargne Logement (PEL) sont spécialement dédiés à l’achat immobilier. Le CEL, avec un plafond de 15 300 €, offre des versements libres, tandis que le PEL, plafonné à 61 200 €, impose des versements réguliers et permet de bénéficier d’un prêt immobilier PEL à des conditions fixées à l’avance, et ce après une période minimale de quatre ans. Sous certaines conditions, vous est également possible de récupérer les droits à prêts PEL qu’un membre de votre famille proche souhaiterait vous céder.
4. Investir dans l’assurance-vie 🪙
Si vous commencez à épargner suffisamment en amont ⏳, l’assurance-vie constitue un placement flexible et avantageux sur le plan fiscal. Même s’il est possible d’en retirer les sommes à tout moment, c’est après huit ans qu’elle vous permet des retraits assortis d’abattements fiscaux optimaux.
5. Débloquer son épargne salariale 📝
Si vous avez la chance de faire partie de la moitié des salariés qui bénéficient d’une épargne salariale (PEE, PERCO, PER…), rappelez-vous que vous pouvez la débloquer par anticipation pour l’achat de votre résidence principale. Cette option peut fournir un apport conséquent, surtout si votre employeur abonde vos versements.
6. Recevoir des dons familiaux ou bénéficier de prêts familiaux 🤝
Les dons familiaux constituent une source d’apport non négligeable. Ils sont encadrés par la loi et bénéficient d’exonérations fiscales selon le degré de parenté (parents, grands-parents, ou autres proches). Si vos aïeux ne peuvent pas directement contribuer, ils sont peut-être en mesure de vous apporter un coup de pouce par le biais d’un prêt familial, parfois considérés comme un apport par les banques. Comme pour le don, il s’agit de respecter le cadre légal, afin de protéger à la fois le prêteur et l’emprunteur.
7. Mobiliser les prêts aidés 🏦
Plusieurs prêts aidés, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Action Logement (PAL), et le Prêt d’Accession Sociale (PAS), peuvent parfois être considérés comme des apports personnels par certains établissements. Ces prêts viennent en complément du prêt immobilier principal et peuvent grandement faciliter votre accession à la propriété.
8. Vendre un bien immobilier 🏠
Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, sa revente peut constituer une partie importante de votre apport personnel. Ce montant pourra directement être réinvesti dans l’achat de votre nouvelle propriété. Il s’agit cependant de vérifier, en fonction du marché immobilier et de votre besoin dans le cadre de votre nouveau projet, si cette vente est judicieuse ou non.
9. Conserver une épargne de sécurité 🚨
Il est indispensable de ne pas mobiliser toute votre épargne pour votre apport immobilier. Conserver une épargne de précaution pour faire face aux imprévus post-achat (travaux de rénovation plus importants que prévus, achat de mobilier,…) mais également en cas de coup dur de la vie quotidienne (frais de santé, réparation de voiture…).
En 2024, l’apport personnel idéal pour obtenir un prêt immobilier dans des conditions avantageuses tourne autour de 20 à 30% du prix du bien. Une bonne préparation financière est la clé d’un achat immobilier réussi.
🤔 Besoin d’aide pour préparer votre dossier de prêt immobilier ? Besoin d’une assistance personnalisée pour constituer votre apport personnel ?
📞 Contactez moi ! Je vous accompagne avec grand plaisir !
Obtenir un prêt immobilier est une étape cruciale pour concrétiser le rêve de devenir propriétaire. Avant de soumettre votre dossier à la banque ou à un courtier, il est essentiel de bien préparer vos comptes bancaires. 📈
Voici quelques conseils pratiques pour maximiser vos chances d’obtenir ce crédit tant convoité.
✅ Évitez les découverts bancaires
Un compte en découvert est un signal d’alarme 🚨 pour les banques. Cela témoigne d’une mauvaise gestion de vos finances. Pour convaincre votre banquier de votre fiabilité, assurez-vous de ne pas être en négatif au moins trois mois avant votre demande de prêt. Établissez un budget clair et respectez-le scrupuleusement pour ne pas dépenser plus que ce que vous gagnez.
✅ Réduisez ou évitez certaines dépenses
Certaines dépenses peuvent inquiéter votre banquier, comme les jeux d’argent, l’alcool ou le tabac. Les mentions fréquentes de PMU ou de bars tabac sur vos relevés bancaires sont à éviter. Ces dépenses peuvent être interprétées comme des habitudes risquées, nuisibles à votre profil d’emprunteur. Pensez à régler ces sommes en espèces.💰
✅ Réglez vos amendes et impôts à temps
👮♂️ Les saisies administratives pour impôts ou amendes impayés sont très mal vues par les banques. Elles témoignent d’un manque de rigueur et de sérieux. Assurez-vous de régler toutes vos dettes fiscales et administratives en temps et en heure pour éviter ces interventions sur votre compte.
✅ Limitez les crédits à la consommation
Des crédits à la consommation multiples peuvent indiquer une mauvaise gestion financière et un recours excessif à l’endettement. Avant de demander un prêt immobilier, soldez autant que possible vos crédits en cours. Cela rassurera votre banquier sur votre capacité à gérer vos finances de manière responsable et viendra diminuer votre taux d’endettement pour laisser une place plus importante à votre crédit immobilier.
✅ Évitez les gros virements inexpliqués
Des virements importants et/ou fréquents, surtout vers l’étranger, peuvent susciter des suspicions🤔. Ils doivent être justifiés et expliqués clairement. Limitez ces transactions et préparez des explications claires et honnêtes pour celles qui sont nécessaires. La transparence est clé pour rassurer votre banquier.
✅ Montrez que vous épargnez
Mettre de l’argent de côté régulièrement est un excellent moyen de démontrer votre capacité à gérer vos finances. Que ce soit par des virements automatisés ou en fin de mois, une épargne régulière montrera à votre banque que vous savez anticiper et gérer vos finances de manière proactive. C’est ainsi que vous pourrez aussi préparer votre apport📊, aujourd’hui essentiel lors d’un achat immobilier. Mon prochain article y sera d’ailleurs consacré.
En suivant ces conseils, vous optimiserez votre dossier de demande de prêt immobilier et augmenterez vos chances de recevoir un avis favorable avec de bonnes conditions.
💡 Besoin d’accompagnement pour constituer ou peaufiner votre dossier ?
Contactez-moi pour mettre toutes les chances de votre côté.📞
Vous venez peut-être d’effectuer votre déclaration de revenus ou vous vous apprêtez à le faire (cf article du 09/04/24 pour retrouver les dates butoirs concernant la campagne 2024) ? 🗓️
Mais êtes-vous aussi concerné par la déclaration des biens immobiliers ?
Cette démarche incontournable pour tous les propriétaires, a été introduite en 2023, suscitant des difficultés et des interrogations pour de nombreux contribuables. Cette obligation déclarative vise à recueillir des informations essentielles sur l’occupation des biens, permettant ainsi à l’administration fiscale de mieux cibler la taxation, notamment depuis la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales.
➡️ Qui est concerné par cette déclaration ?
Tous les propriétaires français, qu’ils soient en indivision, usufruitiers, ou même les sociétés civiles immobilières, doivent remplir cette déclaration. Les propriétaires de locaux professionnels sont également tenus de se conformer à cette exigence fiscale.
➡️ Quels changements pour 2024 ?
Si la déclaration de biens immobiliers doit normalement être réalisée une seule fois, certains événements comme un déménagement ou un changement de statut d’un bien nécessitent une nouvelle déclaration. De plus, ceux qui n’avaient pas effectué cette déclaration en 2023 doivent s’y conformer cette année.
Après les difficultés rencontrées lors de la campagne de déclaration en ligne en 2023, le gouvernement a décidé d’apporter une amélioration notable pour 2024. En plus de la possibilité de déclarer en ligne sur http://www.impots.gouv.fr, un formulaire papier est désormais disponible, offrant ainsi une alternative aux propriétaires qui préfèrent une version physique.📜
➡️ L’importance de la déclaration :
Cette démarche est obligatoire et à effectuer jusqu’au 30 juin 2024 en cas de changement à signaler. Son non-respect peut entraîner (théoriquement) une amende de 150 euros. Cependant, cette année encore, aucune amende ne sera émise en cas d’oubli de déclaration.
➡️ Comment procéder à la déclaration?
Pour ceux qui découvrent cette formalité, il suffit de se rendre sur http://www.impots.gouv.fr, dans l’espace personnel dédié à la gestion des biens immobiliers. Le formulaire est souvent prérempli, mais il convient de vérifier les informations et de les corriger si nécessaire. Même si des erreurs persistent dans la description du bien, elles n’empêchent pas la validation de la déclaration. Vous pouvez demander leur rectification par la messagerie dédiée.
💡Bon à savoir : le nombre de pièces au sens foncier est différent de celui communément utilisé par les agences immobilières, créant de nombreuses incompréhensions et demandes de rectification inutiles.
😣 Des difficultés pour accéder à la page concernée persistent malheureusement encore cette année. Il va falloir vous armer de patience…
Besoin d’aide pour réaliser cette déclaration ? Contactez-moi !📞
Vous envisagez un nouveau prêt immobilier ou êtes déjà assuré pour un crédit immobilier en cours ? 🏠
📢 Désormais, vous pouvez choisir une assurance emprunteur adaptée à vos besoins, même en cas de problèmes de santé, tout en réalisant des économies pouvant atteindre jusqu’à 15 000 € (selon votre profil).
Plus vous vous penchez rapidement sur le sujet (en début de crédit), plus vous économisez. 💰 Alors, il serait dommage de remettre ce comparatif à plus tard…
➡️ Accédez plus facilement à l’assurance emprunteur, même en cas de problèmes de santé 💊
De 2006 à 2022, la règlementation a énormément évolué. Ainsi, avec la Convention AERAS, la loi Lagarde, la loi Hamon, l’amendement Bourquin et la loi Lemoine, vous pouvez à présent changer facilement d’assurance emprunteur et trouver plus aisément une couverture adaptée selon vos problèmes de santé.
Résiliation facilitée : vous êtes en droit de résilier votre assurance de prêt à tout moment de l’année, sans frais, même si vous avez souscrit votre contrat il y a moins d’un an ;
Suppression du questionnaire de santé : pour les prêts jusqu’à 200 000 € et remboursables avant votre 60ème anniversaire ;
Réduction de 10 à 5 ans pour le droit à l’oubli en cas de rémission d’une pathologie cancéreuse et pour certaines maladies guéries telles que l’hépatite C.
Mes conseils en vue de changer d’assurance💡:
➡️ Vérifiez le mode de calcul de la prime d’assurance proposée 📉
L’assurance emprunteur peut être facturée de deux manières. Le taux s’applique :
Soit sur le montant du capital emprunté : la prime d’assurance reste alors fixe durant toute la durée de vie du contrat,
Soit sur le capital restant dû (part restant à rembourser) : les cotisations sont dégressives au fil des remboursements.
Sur la durée totale du crédit, c’est généralement le calcul sur le capital restant dû qui est plus avantageux. Mais si vous envisagez de solder le crédit par anticipation, il vous faut calculer plus précisément.
➡️ Obtenez l’accord de votre banque 🏦
Avant de pouvoir bénéficier de votre nouveau contrat d’assurance, vous devez obtenir l’accord de votre banque.
Analysez l’étendue des prises en charge du nouveau contrat 🔎
Si vous avez le droit de changer d’assurance de prêt à tout moment après la signature de l’offre de crédit, vous devez cependant vous assurer que votre nouveau contrat présente à minima un niveau de prise en charge équivalent à celui du contrat en cours.
Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et irréversible d’Autonomie) sont obligatoires.
Pour les garanties IPT (Invalidité Permanente Totale) et IPP (Invalidité Permanente Partielle), vérifiez bien à partir de quel taux elles interviennent.
En ce qui concerne la garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail), comparez le délai de franchise, la durée maximum et les éventuelles exclusions.
📍Autre point essentiel : veillez à ce que la quotité assurée par chaque emprunteur soit à minima la même que celle du contrat en cours au risque de vous voir refuser la modification d’assurance par votre banque.
Enfin, si vous pratiquez un sport amateur ou souffrez d’une affection particulière (affection psychiatrique, problèmes de dos…), votre banque peut exiger que vous soyez couvert en cas de sinistre occasionné pour ces motifs. Pensez à vérifier ces points.
Respectez les démarches 📇
Vous devez souscrire le nouveau contrat avant de résilier le contrat existant.
Pour cela, envoyez une demande de résiliation à votre banquier 📩, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception (bien que vous n’y soyez pas tenu), accompagnée du nouveau contrat proposé en remplacement.
📆 Votre banque dispose alors d’un délai de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser le nouveau contrat. Les refus doivent dorénavant être motivés et expliqués, précisant les informations ou garanties manquantes le cas échéant. Le contrat initial n’est alors pas résilié.
En cas d’acceptation, la banque a également 10 jours ouvrés pour établir un avenant à l’offre de prêt, recalculant le taux effectif global du prêt incluant le coût de l’assurance. Elle ne peut modifier le taux initial du prêt, ni facturer de frais de modification du contrat ou d’analyse de la nouvelle assurance, aussi appelés « frais de délégation ».
➡️ Utilisez un comparateur en ligne ou déléguez à un courtier 🧑💼
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Pour autant, il n’est pas facile de se repérer seul au milieu de toutes ces garanties. 🤔
💶 De nombreux courtiers en assurance opèrent aujourd’hui, en ligne ou en agence. Ils sont rémunérés par les compagnies d’assurance (entre 0,7 et 1% du dossier apporté) et/ou par les frais de courtage à votre charge (entre 500 et 1500€). En contrepartie, ils vous prodiguent un conseil avisé.
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🏠 Dans un contexte de crise immobilière, les banques françaises, encouragées par la Banque de France et Bercy, annoncent la mise en place d’un dispositif de « revue » des demandes de crédits immobiliers refusées. Nicolas Namias, président de la Fédération bancaire française, précise qu’un nouveau dispositif temporaire d’accompagnement sera déployé pour les clients ayant rencontré des difficultés dans la concrétisation de leur projet immobilier. L’objectif est de permettre aux clients de comprendre les raisons du refus et, si les conditions sont remplies, de bénéficier d’un réexamen de leur dossier de crédit.🔍
Cette seconde étude des demandes de crédit immobilier non accordés sera réalisée à la demande des clients et concernera les dossiers de financement de résidence principale, secondaire ou d’investissement locatif. Mis en place progressivement courant février 2024 jusqu’à fin décembre 2024, ce dispositif exclura les candidats inscrits sur les fichiers d’incidents de paiements gérés par la Banque de France.
↗️ Cette initiative, vise à relancer le marché du crédit immobilier, grippé par la répercussion de la hausse des taux directeurs de la BCE dans les barèmes bancaires. Les pouvoirs publics cherchent ainsi à encourager les candidats à l’emprunt à relancer leur projet d’achat immobilier, tout en rétablissant la fluidité du marché du crédit. Il s’agit d’une lueur d’espoir pour ceux qui ont reporté leur projet d’achat, avec, peut-être, l’opportunité d’un financement amélioré.
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🏡 Obtenir un crédit immobilier est devenu un défi de plus en plus complexe pour de nombreux emprunteurs. Plus que jamais, les institutions financières se montrent exigeantes en matière de garanties financières, devenant ainsi le cauchemar des aspirants propriétaires. La nécessité d’avoir un apport personnel conséquent, une gestion prudente de ses comptes bancaires et une épargne de précaution suffisante est devenue une condition sine qua non pour espérer obtenir ce précieux sésame.
💰 Traditionnellement, l’apport personnel demandé se situait autour de 10% du montant du projet immobilier. La donne a radicalement changé, en particulier pour les primo-accédants. Les prêteurs exigent désormais un apport de l’ordre de 25% du coût total de l’acquisition.
💶 Au-delà de cet apport, les futurs emprunteurs doivent également conserver une épargne de précaution équivalente à au moins trois mois de revenus. Cette épargne de sécurité vise à assurer que les emprunteurs puissent faire face aux imprévus, sans compromettre leur capacité à rembourser leur prêt immobilier.
📊 De plus, la gestion rigoureuse de ses comptes bancaires est un critère majeur pour les prêteurs. Les emprunteurs doivent pouvoir prouver leur capacité à gérer leurs finances de manière responsable, en évitant les découverts fréquents et en payant leurs factures à temps. Les antécédents financiers sont minutieusement scrutés, et le moindre écart peut mettre en péril la demande de crédit.
✅ Pour maximiser ses chances de succès, il est donc impératif de se constituer un apport personnel substantiel, d’optimiser la gestion de ses comptes bancaires et de conserver une épargne de précaution. Les prêteurs sont plus exigeants que jamais, mais avec une préparation minutieuse, il reste possible de réaliser le rêve de devenir propriétaire.
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