🏢Défiscalisation immobilière : quelles opportunités après la fin du dispositif Pinel ?

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La disparition du dispositif Censi-Bouvard en 2022 et maintenant la fin du dispositif Pinel, programmée pour le 31 décembre 2024, marquent un tournant dans la défiscalisation immobilière en France. Le Pinel, qui a contribué à dynamiser l’investissement dans l’immobilier neuf grâce à des réductions fiscales attractives, ne sera plus en vigueur à partir de l’année prochaine. Cependant, des alternatives existent pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en constituant un patrimoine immobilier.

Il est essentiel de garder à l’esprit que la recherche de réductions fiscales ne doit pas éclipser l’objectif principal de tout investissement immobilier : la constitution d’un patrimoine solide et un rendement attractif sur le long terme. La défiscalisation ne doit pas être une fin en soi, mais un levier pour atteindre des objectifs plus larges tels que la préparation de la retraite, la constitution d’un patrimoine familial ou la diversification des actifs.📈

Voici des pistes à explorer dans les prochains mois :

1. Le dispositif Denormandie :

Encore en vigueur jusqu’en 2026, il cible les logements anciens nécessitant des rénovations, des locaux transformés en habitations, ainsi que des copropriétés en difficulté, dont la réhabilitation est essentielle. 🧱

Il propose des réductions d’impôt similaires à celles du dispositif Pinel, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorent la performance énergétique du bien ou créent une nouvelle surface habitable. Les réductions d’impôt varient selon la durée de l’engagement locatif : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et jusqu’à 21 % pour 12 ans. Pour bénéficier de ces avantages, le bien doit être situé dans des communes ciblées, notamment celles en zone « Cœur de ville » ou bénéficiant d’une opération de revitalisation de territoire (ORT). Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et ses revenus sont soumis à un plafonnement selon la zone géographique.

2. La loi Malraux :

Intéressante pour les contribuables à forte imposition souhaitant conjuguer défiscalisation et préservation du patrimoine. Ce dispositif permet de financer la restauration d’immeubles situés dans des sites patrimoniaux remarquables ou des quartiers anciens dégradés, avec des réductions d’impôt significatives. 🏰

🏗️ Les travaux de restauration peuvent donner droit à une réduction d’impôt de 22 % ou 30 %, dans la limite de 400 000 € par an. En contrepartie, le bien rénové doit être loué non meublé pendant au moins 9 ans. Ce dispositif ne fixe aucun plafond de ressources pour les locataires ni de plafond de loyer, offrant ainsi une certaine flexibilité. Cependant, il est important de noter que les investissements doivent se faire dans des zones de protection du patrimoine ou dans des quartiers en réhabilitation. Ce dispositif allie valorisation du patrimoine architectural et optimisation fiscale, tout en contribuant à la conservation du patrimoine historique français.

3. Les SCPI fiscales :

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fiscales permettent d’investir dans l’immobilier tout en profitant des avantages fiscaux des dispositifs tels que le Denormandie ou le Malraux, mais sans les contraintes de gestion d’un bien immobilier direct.

En effet, en souscrivant à des parts de SCPI, vous confiez votre argent à une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Cette dernière investit dans un parc immobilier dont les caractéristiques correspondent au dispositif de défiscalisation souhaité. Cette solution est idéale pour les investisseurs recherchant une option plus simple, moins contraignante et accessible avec peu d’investissement. 🏦

4. La nue-propriété :

L’acquisition d’un bien en nue-propriété est une stratégie d’investissement qui permet d’acquérir un bien immobilier à un prix considérablement réduit en échange de la renonciation à la jouissance du bien pendant une période déterminée, généralement entre 15 et 20 ans. Ce démembrement de propriété sépare la nue-propriété (la possession des murs) de l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus). L’avantage principal réside dans la décote importante appliquée sur le prix d’achat, souvent de l’ordre de 30 à 40 % par rapport à la pleine propriété. En plus de ce rabais, les frais de notaire sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, ce qui réduit encore les coûts.💰

L’acheteur en nue-propriété ne règle pas de charges, telles que la taxe foncière qui est supportée par l’usufruitier. De plus, si l’achat est financé par emprunt, les intérêts peuvent être déduits des revenus fonciers existants pendant 10 ans, et les droits de donation ou de succession sont calculés sur la valeur réduite de la nue-propriété. Néanmoins, il faut attendre la fin du démembrement pour récupérer la pleine propriété, ce qui exige patience et projection sur le très long terme.

4. La LMNP :

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre actuellement des avantages fiscaux significatifs. En effet, il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives grâce au régime micro-BIC, et jusqu’à 71 % pour les meublés de tourisme, ce qui diminue considérablement l’impôt sur les revenus. Par ailleurs, le régime réel permet de déduire les charges d’entretien et d’amortir le bien, ce qui peut même annuler totalement l’imposition sur les recettes locatives. Cependant, des incertitudes législatives pour 2025 planent sur l’avenir de ce statut. Il pourrait subir des modifications importantes, voire même connaître un alignement sur la fiscalité des revenus fonciers « classiques ». Il est encore trop tôt pour prédire l’issue de ces discussions en cours.

Quelle que soit la solution qui retient votre attention, il est recommandé de réaliser une étude approfondie de votre situation financière et patrimoniale qui permettra de déterminer le dispositif adapté à vos besoins et objectifs.

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