🏦Comment bien négocier votre prêt immobilier ?

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🎯 Obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions demande de la préparation et de la stratégie. Dans mes deux précédents articles, je vous conseillais d’abord d’optimiser votre gestion de compte sur les trois derniers mois au minimum et de constituer un apport solide.

Voici à présent quelques conseils pour négocier efficacement et obtenir une offre avantageuse auprès de votre banque.

1. Soignez la présentation de votre dossier 🗃️

Un dossier bien ficelé, complet et organisé rassure votre banquier et peut faire la différence ! Que vous le présentiez en version papier ou numérisée (PDF à privilégier), la forme a son importance car elle rend vos justificatifs plus lisibles.

Assurez-vous de préparer l’ensemble des pièces dont votre banquier a besoin pour effectuer la simulation la plus précise possible.

Voici les principaux documents à préparer :

➡️ Documents relatifs à votre identité et celle de votre co-emprunteur

– Carte nationale d’identité ou passeport

– Livret de famille ou certificat de mariage/PACS, le cas échéant

– Justificatif de domicile de moins de 3 mois : quittance de loyer, attestation d’assurance, facture d’électricité, de gaz, d’eau, etc.

– Si vous êtes logé à titre gratuit, une attestation d’hébergement accompagnée d’un justificatif de domicile de votre hébergeur

➡️ Documents relatifs à vos ressources, patrimoine et charges

Ressources :

– 2 derniers avis d’imposition

– 3 derniers bulletins de salaire, 3 derniers bilans et/ou attestation comptable pour les non-salariés, bulletins de pension de retraite pour les retraités

– Contrat de travail

– Baux des logements donnés en location

Patrimoine :

– Déclaration IFI pour ceux qui y sont assujettis

– Immobilier : titre(s) de propriété des biens, contrats de prêt en cours, tableaux d’amortissement

– Financier : 3 derniers relevés de vos comptes en banque, relevés de comptes titres, relevés de comptes d’épargne, relevés d’assurance-vie, relevés d’épargne salariale

Charges :

Pour chaque emprunt en cours (prêt immobilier, crédit conso, crédit auto) :

– Contrat de prêt initial

– Avenant en cas de modification

– Tableau d’amortissement

Il est judicieux, en cas de patrimoine important ou de comptes tenus dans différents établissements, d’élaborer un tableau de synthèse pour faciliter la vue globale de votre situation par le conseiller bancaire.

2. Préparez vos arguments et vos réponses concernant les points de vigilance 📝

Avant votre rendez-vous, préparez des arguments solides pour mettre en avant les points forts de votre dossier. Selon votre situation, vous pouvez valoriser :

✅ Votre stabilité professionnelle : même entreprise depuis plusieurs années, évolutions internes … ;

✅ Vos revenus : reste à vivre important, au-delà du simple calcul d’un taux d’endettement ;

✅ Votre apport conséquent : à partir de 20 %, il sera un véritable atout pour votre demande ;

✅ Votre patrimoine existant : immobilier ou épargne constituée.

🚨 Pour les points qui pourraient pénaliser votre demande, préparez vos réponses. Soyez transparent et honnête. La préparation vous permet de ne pas vous sentir pris au dépourvu quand le banquier abordera les sujets sensibles. Vous démontrerez ainsi que vous êtes conscient des points de fragilité et que vous savez comment y faire face.

3. Montrez-vous attractif pour la banque 🤩

Les banques utilisent le crédit immobilier pour attirer de nouveaux clients et les fidéliser, mais elles ne réalisent pas de marge importante sur cette prestation. Aussi, elles recherchent des clients qui peuvent leur rapporter à long terme. Au-delà des exigences habituelles, telles que la domiciliation de vos revenus, montrez que vous êtes un bon candidat :

➡️ Informez le conseiller de votre souhait de souscrire à des services spécifiques comme une carte bancaire haut de gamme, un forfait de compte… ;

➡️ Acceptez d’assurer votre futur logement et/ou votre véhicule dans leur établissement, de souscrire une assurance de personnes (prévoyance, garantie accidents de la vie) … ;

➡️ Envisagez d’ouvrir des contrats d’épargne ou d’assurance-vie dans cet établissement pour vos enfants ou vous-même, ou de les transférer s’agissant de CEL, PEL, PEA…

Sur les deux premiers points, vous ne serez pas lié longtemps avec la banque prêteuse. Vous pouvez décider, dès la fin de la première année, de changer d’assureur ou de repasser sur une carte bancaire classique. En acceptant des contreparties temporaires, vous aidez votre conseiller à atteindre ses objectifs annuels et mettez toutes les chances de votre côté.

4. Définissez vos limites 🙅‍♂️

Renseignez-vous en amont sur les moyennes du marché du crédit immobilier et fixez vos limites :

– Taux d’intérêt maximal : déterminez à l’avance le taux le plus élevé que vous êtes prêt à accepter ;

– Durée de remboursement : ayez une idée claire de la durée de remboursement idéale pour votre situation ;

– Taux d’endettement maximal : en fonction du reste à vivre que vous souhaitez conserver pour votre vie quotidienne.

💻 Aidez vous de simulateurs gratuits en ligne. En ayant ces repères en tête, vous rassurez le banquier et montrez votre capacité à comprendre les enjeux.

5. Déterminez les éléments du prêt que vous souhaitez négocier en priorité 🎯

Il s’agit d’identifier les points de négociation les plus intéressants pour vous financièrement, selon votre situation.

Par exemple, si vous envisagez de déménager dans cinq ans, priorisez la négociation sur les frais de remboursement anticipé.

Si vous êtes pressé d’obtenir le prêt, priorisez la négociation des frais de dossier ou du taux nominal. Vous pouvez même accepter de souscrire l’assurance emprunteur proposée par la banque pour gagner du temps, sachant que les lois récentes vous permettent de changer d’assurance après l’obtention du crédit.

📍 Voici les éléments négociables :

– Taux nominal : chaque banque fixe sa propre grille de taux, qui peut varier en fonction de votre profil et de l’intérêt que vous présentez pour la banque. Le taux peut être fixe durant toute la durée du crédit ou variable (souvent capé, c’est-à-dire avec un plafond maximum en cas de hausse des taux). Un écart de taux de 0,10% sur 25 ans pour 150 000€ empruntés, peut représenter un surcoût de 2300€. C’est donc un point de vigilance essentiel dans votre négociation.

– Frais de garantie : une caution par un organisme (type Crédit Logement) est rapide à mettre en place. Elle peut sembler onéreuse au départ mais vous pourrez récupérer jusqu’à 75% de la somme en fin de prêt. La garantie hypothécaire et plus lourde (et longue) à mettre en place, comporte un coût non négligeable (environ 1,5% de montant emprunté) et des frais de mainlevée en cas de fin du crédit avant la durée prévue initialement (environ 0,8% du montant).

– Frais de dossier : vous pouvez négocier ces frais, bien que leur réduction représente un geste commercial de la part de la banque. Ils sont en général compris entre 0,5 et 1,5% de montant emprunté, avec un minimum de 500€ et un maximum de 2000€.

– Frais de remboursement anticipé : négocier une exonération ou une réduction de ces frais peut s’avérer judicieux en cas de revente rapide du logement. Ils sont toujours plafonnés à 3% du montant restant dû ou l’équivalent de 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit.

– Modularité du prêt : pouvoir augmenter sa mensualité en cas de hausse de revenus afin de raccourci la durée totale du crédit (et donc le coût total), ou encore pouvoir suspendre ses mensualités pendant trois mois en cas de coup dur… sont autant de points intéressant à discuter.

– Taux de l’assurance emprunteur : très variable d’une banque à une autre en fonction de votre profil et des garanties, gardez en tête que vous n’êtes pas obligés de souscrire à celle proposée par la banque qui réalise le crédit, avec des économies substantielles à la clé (reportez-vous à mon article du 16/04/2024).

Vous l’aurez compris, le taux nominal du prêt, bien que central, n’est pas le seul élément à considérer dans votre négociation avec le conseiller bancaire.

6. Faites jouer la concurrence 🔎

Ne vous contentez pas de votre banque actuelle. Démarchez plusieurs établissements pour comparer les offres proposées, au minimum trois établissements et bien plus selon le temps dont vous disposez.

Variez le type d’établissements sollicités : banques nationales, locales, mutualistes… Chacune a ses critères en fonction de sa stratégie de conquête de nouveaux clients.

Pour bien comparer, il vous faut vous intéresser au coût global du crédit qui va bien au-delà du taux nominal, comme nous avons pu le voir dans la cinquième partie.

7. Faites appel à un courtier👩‍💼

⌛ Si vous manquez de temps ou si vous redoutez ces démarches, faites appel à un courtier en crédit immobilier (en ligne ou en agence). En général, il vous demandera l’exclusivité. Les courtiers sont partenaires de plusieurs établissements bancaires et recherchent celui qui est le plus intéressant pour vous.

Revers de la médaille : leurs prestations sont payantes. 💶

En plus de la commission qui leur sera versée par la banque partenaire, ils facturent des frais de courtage à votre charge (en moyenne 1 %). Leur rémunération est encadrée par la loi et doit vous être communiquée de manière transparente. Le courtier peut également vous proposer un service de courtage en assurance emprunteur.

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